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金計画 Financing Plan

家づくりに欠かせないのが資金計画。「家づくりにかかる費用は?土地まで含めると?」「住宅ローンは何を選んだらいいの?」など、疑問や悩みを抱える人も多いと思いますが、資金計画は住まいづくりを左右するだけでなく、今後の暮らしにも大きく影響を与える重要なポイントとなります。
せっかく家を建てても、入居後の生活が苦しいものとなっては大変です。将来にわたっての収入や生活なども十分考慮して、計画的で無理のない資金計画を立てるようにしましょう。

中野ハウジングでは、お客様にとって無理のない資金計画でスタートできるよう、資金相談会を実施いたしております。まずはこちらのページをご覧いただき、ご不明な点などございましたら、お気軽にご相談ください。

住宅ローンの基礎知識──

・いくら借りられるの?

借入可能額を大きく左右するのは年収。それは、金融機関が申込者の年収を元に年間負担率を決め、その範囲に収まる額を借入額の上限としているためです。ただし、金融機関が貸してくれるからといって、無理なく返済できるとは限りません。「無理なく返済できる額」は、年収400万円台までならその20%程度、年収500万円以上なら25%程度が一つの目安。年収500万円なら月々約10万円となります。下の早見表は金利2.5%の場合の借入可能額ですが、この設定だと、毎月10万円返済できる場合の借入可能額は約2800万円となります(35年返済の場合)。自分の年収や年齢に応じた返済期間から、あなたの借入可能額を見つけ、一つの目安としましょう。

※金利2.5%・元利均等返済の場合
目安 返済期間
毎月返済額 15年 25年 35年
6万円 899万円 1337万円 1678万円
7万円 1049万円 1560万円 1958万円
8万円 1199万円 1783万円 2237万円
9万円 1349万円 2006万円 2517万円
10万円 1499万円 2229万円 2797万円
12万円 1799万円 2674万円 3356万円
14万円 2099万円 3120万円 3916万円
16万円 2399万円 3566万円 4475万円
18万円 2699万円 4012万円 5035万円
20万円 2999万円 4458万円 5594万円

・返済額はどうやって決まるの?

借入可能額の目安が分かったら、次は月々の返済額が気になりますよね?返済額を決定する大きな要素は、「借入額」「金利」「返済期間」の3つです。借入額が多ければ多いほど、返済額も多くなり、金利は高ければ高いほど、やはり返済額が多くなります。返済期間は、長ければ長いほど、総返済額が多くなってしまう一方で、毎月・ボーナス時の返済額は少なくなります。上手に住宅ローンを借りるには、借入額を抑え、なるべく低い金利のローンを選び、無理なく返済できるような返済期間を設定することが重要です。頭金の有無でも返済額は変動いたします。実際の返済額などは、お気軽にお問い合わせください。

借入額
当然ながら、借入額が少ないほうが返済額も少なくて済みます。借入額を少なくするには、その分、頭金を多く用意するということ。税制優遇のある親からの贈与などを利用して頭金を増やすことも可能。
金利
金利は、低いほうが返済額が少なくて済みます。例えば35年返済で3000万円借りた場合、金利2.0%と金利2.5%とでは、2.0%のほうが毎月の返済額で7870円、35年間の総返済額で約330万円も抑えられます。金利も長い目で見ると、金額も大きくなってくるので、注意したいところです。
返済期間
返済期間は、長くしたほうが毎月・ボーナス時の返済額は少なく済みますが、トータルの総返済額は多くなります。金利2.5%で3000万円借りた場合、35年返済なら毎月返済額が10万7249円で、25年返済の13万4585円よりも2万7336円も少なく済みますが、総返済額は約467万円も多くなる。

・金利の種類っていろいろあるの?

住宅ローンの金利の種類は、その推移の仕方によって下記のような3タイプに分かれます。一番リスクが少ないのは、適用金利が返済を終了するまで一定な全期間固定型。返済途中で返済額がアップする心配がありませんが、その分、当初の適用金利が高くなります。固定期間選択型は、全期間固定型よりも金利は低めですが、固定期間終了後に金利が上がっている可能性があります。その点、変動型は当初の金利が低いので、返済額は抑えられます。が、今後金利が上昇すると、返済額がアップしたり、返済しても元金が減らない事態もあり得ますので、慎重に検討する必要があります。

全期間固定型
○メリット
市場の金利があがっても、返済額は変わらず一定なので、低リスク。
×デメリット
変動型や短期の固定期間選択型と比べると金利が高くなってしまう。
変動型
○メリット
固定金利に比べて借入時の金利が低く、当初の返済額を抑えられる。
×デメリット
金利上昇のリスクがある。金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直される。
固定期間選択型
○メリット
自分が選んだ一定期間だけ金利を固定。全期間固定型より金利は低め。
×デメリット
固定期間終了後はその時点の金利を適用。返済額が上がることもある。

・「繰り上げ返済」や「借り換え」って何?

「繰り上げ返済」と「借り換え」は、どちらも住宅ローンを返済している途中で行います。「繰り上げ返済」は、手元にお金の余裕があるときに、通常のローン返済とは別に一気に元金分の一部を返済することを指します。元金を一気に減らすので、その分の利息を払わずに済みます。「借り換え」は、前項「金利の種類」にあるように、今借りている住宅ローンよりも有利だったり、より自分に合っていると思えるローンを見つけて、そちらに乗り換えることです。その結果、返済額を減らしたり、繰り上げ返済をしやすくしたり、ゆとりをもった返済計画に変更することができます。

繰り上げ返済
元本(返済額のうち利息分を除いた部分)を繰り上げて返済すること。その分の利息分を節約することができ、返済年数を減らしたり、毎月・ボーナス時返済額を少なくすることができる。例えば、2500万円を35年返済・金利2.5%で借りた場合、5年後に100万円繰り上げ返済すると、約106万円も総返済額が減らせるうえ、返済期間も約2年短縮できる。
借り換え
「総返済額を減らしたいとき」「毎月・ボーナス時返済額を減らしたいとき」「銀行の金利引き下げ幅が大きくなったとき」「金利の上下に一喜一憂したくなくなったとき」「金利の変動具合を見て金利タイプを変えたくなったとき」「繰り上げ返済しやすいローンに変えたいとき」などに、別のローンを借りることで今のローンを返す「借り換え」ができる。

・住宅ローンって誰でも借りられる?

問題なく返済できるかどうかが問われるため、安定した収入が見込めないという理由で借りにくい方も。以下のような方は借りにくいようです。

自営業者
会社員(正社員)よりは借りにくいが、3年以上の事業実績があり、過去の確定申告の内容を示すことで事業の継続性を証明できれば、融資を受けることは可能。
他に借金がある方
返済額の合計額によっては希望額が借りられない場合も。フリーローンなど目的がはっきりしない場合も借りにくく、消費者金融の利用歴がある方は借りられないことが多い。
起業した会社オーナー・役員クラスの方
たとえ問題なく返済できるだけの十分な給与所得があっても、会社の決算書が赤字だと融資は受けられないことが多い。
クレジット支払やローン返済を延滞したことがある方
過去に、クレジットの支払いやローン返済を滞納したことのある方も借りにくい。ただし、問題とされるのは、延滞期間が数カ月に及ぶ場合が多く、すぐに返済した場合はセーフなことも。
派遣社員や契約社員
会社員といっても、派遣社員や契約社員などの非正規雇用者は、正社員と比べると借りにくい。とはいえ、銀行によっては融資をしてくれるところもあるので、探してみよう。
団体信用生命保険に加入できない方
持病などがあり、団体信用生命保険に加入できない方は、保険加入を義務付けている銀行のローンは借りられない。 ただし、保険加入を義務としていない銀行であれば借りられる。
転職したばかりの方・勤続年数の短い方
勤続年数が3年に満たない場合、融資してくれる銀行は限られるが、ステップアップ転職だったり、同職種への転職の場合は考慮されることもあるので、銀行にその旨を伝えるべき。

おすすめ住宅ローン「フラット35」について──

現在土地を持っている方、もしくはこれから土地を取得する方が、注文住宅でマイホームを建築する場合、これまでの資金計画の『核』となっていたのは公庫融資でした。しかし現在では公庫の融資額が減ってしまったので、あまりアテにすることはできません。これからは資金計画のメインとなるのは、「フラット35」ではないでしょうか。

「フラット35」とは、住宅金融公庫と民間の金融機関が提携して行う住宅ローンのことで、長期固定金利のローンを実現しています。住宅金融公庫が持つ信用力で住宅ローンを債権化することで、最長で35年という長期固定で低金利のローンとなっています。最高融資限度額は8000万円で、保証料や繰上げ返済手数料は無料。申込みは各金融機関の窓口で行うことができ、利率は金融機関によって異なります。以下、簡単に特徴を挙げます。 つなぎ融資にも最適。

・「フラット35の特徴」

【1】最長35年という長期間の固定金利なので、返済計画が立てやすい。
【2】融資金額は、100万円から8,000万円まで。住宅の建設費用や購入費90%まで利用可能。
【3】保証料は無料。また保証人も不要。さらに抵当権設定時の登録免許税もかからない。
【4】返済中に繰り上げ返済を行う場合にも、返済手数料がかからない。
【5】融資金利や手数料、融資実行日は、それぞれの金融機関によって異なる。
【6】特約火災保険は利用できないので、一般の火災保険に加入する必要がある。
【7】利用するには、「適合証明検査(物件の検査)」を受けて合格しなければならない。

土地購入分も借入ができる「フラット35」
フラット35や公庫融資の場合、土地を取得する時にかかった費用も含めて、ローンを借りることが可能です。公庫融資の場合は「取得する土地は原則として100m2の広さが必要」という土地の面積要件がありますが、フラット35にはそれもなく、また価格の上限が1億円と非常に多額になっているので、幅広く利用することができると予想されます。

また、今後は住宅を建てる場合の建築業者を選ぶ際には、フラット35の利用を考慮しておくのもいいかもしれません。というのも、フラット35を扱っている会社の中には、住宅メーカーが設立したローン会社もあるからです。この場合、親会社や提携際の住宅メーカーの物件に対して金利優遇を行っていることが多いので、お得になるケースがあります。